東京23区で、土地が広くて、積算価格（土地値）が売価をはるかに超える！
これは気になります！！！
と、思ったのですが・・・
詳しくは本日の内容をお読み下さい。
こんにちは、姫ちゃんです。
物件価格は相変わらず高止まりしています。
特に、23区内で5000万円未満の物件については9月から全滅状態です。
物件価格が7000万円超くらいからは、23区でも利回り9%前後のものが
時々出ていますが、金額の手ごろな3000万円～5000万円レンジの物件は壊滅的です。
融資も出にくくなっており、自己資金を2割、3割求められるようになったため
貯金のない人には難しい時代になっています。
まぁ、5～10年前に戻った感じで、本来これが普通なんですが、ここ数年の融資が緩かった時代を見ている人からすると、厳しくなったと感じるようです。
融資が厳しくなったということで、金額の小さい区分や戸建て投資にも人が流れているらしく、戸建てもやや高騰状態になっています。
まぁ、区分については基本的に儲からないのでやめた方がいいです。
区分をやるなら、5年や10年で売却する出口までちゃんとロードマップを作ったうえでやらないと、保有し続けて、修繕積立金が不足したり、あげく廃墟化するなりして、ババをつかまされることになりますからね。
一方、戸建ては土地付きで最悪でも更地にすれば住宅用地として売却可能なので、まだ出口がわかりやすくてよいです。
長期保有するもよし、立て直すもよし、売るのもよしと複数の出口を使えるのが土地付き物件の圧倒的なメリットです。
もちろん、23区とか都心の一等地のことですよ。田舎や人口が少ないところの土地には30年後まで価値がない可能性が高いですからね。気を付けてください。
そんな23区内で、土地値が売価の2倍出る戸建てがでました！！
詳細は述べられませんが、1000万円くらいで売っている23区内の戸建てで
積算価格ベースでみると2000万円くらいで売れるような広さかつ新しさの物件です。
建物自体も平成築とまだまだ新しく、リフォームもされているので使用にも問題ありません。
ルーフ付きの駐車場もあり、戸建て賃貸の条件は完全に満たしています。
周辺相場の家賃＋駐車場代を加味すると、安く出しても利回り10%は超えますし、うまくやれば利回り12%くらいになるほどの好条件です。
年に1回出るか出ないかの、めっちゃお得な物件です。
たくさんのお客さんから問合せがあり、何件もの買い付けが速攻で入りました。
いやー、ひさびさに身震いしました。。。
しかし、細かなことを調べていくと残念なことが判明したのです。
その物件ですが、一見問題ない道路付けなのですが、実は再建築不可だったのです。
以前にも類似の事例が世田谷の物件などであったのですが、いわゆる位置指定が足りていない状態というやつです。
これって、ぱっと見は普通なことが多いのでちゃんと役所に行って調べないとわからないんですよね。
本当にぬか喜びってやつです。
ダメならダメって書面に書いておいてくれればいいのにと思いますが、まぁ、そうすると誰も見向きもしなくなるから書かないんでしょうね。。。
まぁ、やり方によっては再建築可能にすることもできますが、周辺の土地所有者との話し合いなどが必要ですし、もし再建築可能なら、真っ先に不動産業者がその手続きを行って
再建築可能な土地として2倍の値段で売るわけで、そうしないということは、限りなく再建築は絶望的ということでしょう。
不動産投資はろくでもない物件を買うくらいなら、買わないほうがマシなので、そういった問題のある物件に手を出す必要はありません。
地道に探し続ければ、いつかは物件は出ますからね。
忍耐力がある人であれば不動産投資で成功できます。
こらえ性や忍耐力がないのに一発逆転を狙う人は、業者のカモにされますのでお気を付けください。
でわでわ。