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■本日の内容■
姫ちゃん、スルガ銀行の悪夢はまだはじまったばかりかもしれない。
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こんにちは、姫ちゃんです。
ヤフーでスルガ銀行の記事を転載していました。
元ネタは毎日新聞の9月10日の記事のようです。
【「スルガに借金4億円」カモにされた50歳男性の苦悩】
https://bit.ly/2Zz2yL8
記事にある男性は、スルガ銀行の融資で新潟にある築27年のアパートを3億円で買って、その後、かぼちゃの馬車も1億円で買ったそうです。
この方のすごいのは、1棟目の新潟の物件を購入する時に3000万円もの自己資金をもっていたということです。
3000万円も自己資金をお持ちであれば、まともな物件を都内で探せたのに、本当に残念です。
また、この方は新潟の物件を買う時に、一度も物件を見ずに買ったそうです。
姫ちゃんはずっと、物件は購入する前に必ず見る必要があると言い続けています。
そのため、必然的に自分の住んでいる立地から近いエリアで買うことになるのです。
すでに10棟、20棟の物件を持っている玄人大家なら、エリアを分散するために、縁もゆかりもない遠方の物件を買っても良いでしょうけど、完全な初心者が一棟目に買うのはNGだと思います。
それでも、どうしても遠方の物件を買いたいと思ったら、その場所に行って、ちゃんとそのエリア特性を理解してから買うべきだと思います。
投資はちゃんと勉強してから行うということが世界の常識になってもらいたいです。
もちろん、だますやつが一番悪いのは変わりませんよ。
だましてきた不動産業者が一番悪いし、一緒になって書類を改ざんしたスルガの行員も悪いです。
ただ、そうはいっても、悪い人は必ず一定数存在するわけで、投資家にできることは、騙されないように勉強して防衛することしかないんですよ。
ちなみに、記事の中では物件を高値掴みしたことについて、下記のように言及しています。
『転売で土地価格がつり上げられ、不当な高値で販売された詐欺的な物件だった。』
※『』は記事の引用
この文章は、良く練られています。
まず、投資家として「高値掴み」させられたことに、腹が立つことは確かでしょうが、ここに文句をつけるのはお門違いなのです。
残念なことに、転売そのものは法の下に認められていますし、
売買の当事者が納得して購入しているのであれば、高値であろうと問題がないからです。
なので「不法な」ではなく「不当な」という表現であり
「詐欺」ではなく「詐欺的な」というようにぼかした表現になっています。
不当な高値掴みをさせるような業者はたしかにひどいですよ。
ひどいし、私自身はそういう業者には関わりたくないです。
しかし、そもそも、高値であることを見抜けなかったのは本人です。それだけは自覚しないといけません。
そのうえで、スルガ銀行は、かぼちゃの馬車に関しては、物件を引き取る代わりに、借金をチャラにするというウルトラCの徳政令を出しちゃったわけです。
株主の手前、早いとこ全ての膿を出し切って経営を健全化したかったのかもしれません。
その理由もわかります。しかし、カボチャオーナーという高値掴みした一部のオーナーを救済したことで
地方の中古RCなどを高値掴みしたオーナーも、同様の救済を求めたくなるのが人情ってものです。
今回のこの記事の男性は、かぼちゃで救済してもらったし、新潟の築古アパートも同様に救済してくれと訴えたらしいです。
これを皮切りに、かぼちゃ以外の地方築古物件を高値掴みしたオーナーが殺到するかもしれません。
こわいですね。スルガ銀行は禁断の扉を開いちゃいましたね。
さて、今回のこの新潟についてですが、果たして認められるのでしょうかね。
ポイントは、おそらく、新潟の融資について手続きに銀行側の不正があったかどうかだと思います。
記事からわかる限りでの推測ですが、もしかしたら新潟の物件についての徳政令は少々厳しいかもしれません。
というのも、このオーナーは、3億円の新潟の物件を購入する際には、自己資金を3000万円入れているからです。
スルガ銀行の融資額は売買価格の9割までなので、3億円の1割である3000万円はちゃんと払っているのです。
カボチャの馬車の融資で預金通帳が改ざんされた理由は、自己資金が不足していたからであり
銀行に提出するための売買価格を高く設定した契約書と、実際の価格が書かれた契約書を作るという二重契約書を捏造していたのは、
スルガ銀行の売買価格の9割までというルールを悪用して、オーバーローンを引くためです。
かぼちゃの馬車などの悪徳業者が、二重契約書でスルガ銀行からオーバーローンを引く不正の仕組みを簡単に説明します。
【不正の仕組み 例】
・売買価格:1億円(本当の価格)
・二重契約書:1億2000万円(銀行に提示する価格)
上記のような二重契約書が捏造されたとして、スルガ銀行は提示された1億2000万円の契約書を見て、その9割まで、すなわち1億800万円の融資を行う
すると、1億円+諸費用800万円が借りられるということになります。
二重契約書であったり、覚書であったりしたそうですが、形式は問わず、上記のような感じになるわけです。
で、翻ってこの記事の男性が新潟の物件を購入する際には、自己資金がちゃんと1割あったわけで、二重契約や預金通帳の改ざんなど、不正をする必要がなかったのかもしれないんですよね。
高値掴みそのものでは、銀行は徳政令を出さないはずなんです。
あくまで、自分たちが不正に加担した事実がない限り、借金をチャラにするなんてことないはずなんですよね。
だから厳しいのかもって思った次第です。
この裁判の行方と、スルガ銀行の行く末について今後も目が離せないです。
でわでわ。