久しぶりに千本ノックしていますが、物件数がまだまだ少ないですね。
そんな中、土地値は出るが利回りがあと少しの物件を見ました。
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■本日の内容■
姫ちゃん、利回りはもう少しだが土地値は出る物件の考え方
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こんにちは、姫ちゃんです。
レインズシステム再開したので千本ノックしてみました。
しかし、23区内ではまだまだ物件の登録数が少ないです。
今日も一般の人でも手を出しやすいレンジでは、利回り8%超の物件は1件しか出てきませんでした。
まぁその物件は利回りが9%～10%くらいはいきそうなのですが、いかんせん全空です。
全空の物件は、初心者には手を出せません。
というのもローンがつかないからです。
逆に言えば、すでに物件を何個もお持ちの方であれば、
他の物件の家賃収入で全空物件のローンをカバーできますのでチャンスともいえます。
で、その物件とは別に、もう一つギリギリ8%には届かないものの
わりと人気の西側のエリアで、ほとんど土地値という物件でした。
建物自体も古いので、ほぼ土地としての価値しかありませんが、
いちおう入居者もいるし、アパートをメンテすれば使えないこともありません。
まぁ売主からすると、更地にして売ったほうが高く売れるけど、入居者がいるし、取り壊し費用を考えたら
土地値で売ったほうがマシという感じでしょうかね。
こういう物件ですが、基本的にサラリーマン大家さんを目指す初心者には向かないと考えます。
資産も後ろ盾もないサラリーマンに必要なのは、まずはキャッシュだからです。
しっかりとキャッシュが出る物件を購入して、そのキャッシュを再投資することで規模を拡大していく方が
効率が良いからです。
今回のような土地値の物件（高積算の物件）については、すでに何棟も持っていて
資産と負債のバランスが悪い状態になっている人であれば、バランスを改善するために購入を検討してもよいかもしれません。
また土地値ですので、しばらくの間、税務対策をしつつ、家賃をもらいつつ保有して、人が出たら更地にするとか
出口でのキャピタルゲインなども狙える可能性もあります。
ただ、いずれにせよ、このような様々な戦略が取れるのは、あくまでキャッシュリッチな状態の人に限られます。
「利回りがもう少しだが土地値が出る物件」をどう活用するかの考え方をまとめると
・初心者やキャッシュに余裕がない人
→避けるべき物件
・玄人やキャッシュに余裕がある人
→税務対策・出口戦略など様々な活用が見込める
ってな感じです。
つまり、玄人向きってことです。
ということで、不動産の物件は誰にとってもよいというものもあれば
その人が置かれている状況によって、活用可能かどうか変わるものもあるので
しっかりと、自分自身の戦略や予算制約に適合しているかを考えながらみていきましょう。
でわでわ。