こんにちは、姫ちゃんです。
今日はいつも通っている病院に行ってきました。
先日まではガラガラだった、病院は子供などたくさん来ていて、いつも通り混んでいました。
一応、みんなマスクはしているのですが密になるのを避けるため、離れて立っていました。
病院の待合室にあるテレビを見ていると、ちょうどコロナで任意売却という特集をやっていました。
思わず、テレビに近付いてしまいました（笑）
番組の中では、コロナで仕事がなくなり住宅ローンが払えなくなった人が出てきており
自宅を任意売却して、少しでもローンを減らそうかどうしようか迷っていました。
この人の場合、住宅ローンが払えないため、自宅を売りたいが、
売値がローンの残債よりも低いため、売れない状態だとのことです。
そのため通常の売買ではなく、金融機関などに許可をもらい、
払いきれないローンを残した形で売る任意売却を検討しているとのことでした。
金融機関からすると、残債は減るものの担保物件がなくなり、
個人に無担保で残りのローンを払ってもらうことになるため、
最悪その人が逃げちゃったらとりっぱぐれる可能性があります。
また、払う方もただでさえコロナで仕事がないのに住宅ローンの残りを払い続けるのはしんどいでしょう。
なので投資用の不動産の任意売却だと、競売にかけるよりはマシという感じで、残債を銀行から免除してもらい行うこともあります。
いずれにせよ、任意売却や競売は最後の手段なので、まずは普通に金融機関に支払いの延期などをお願いしましょう。
意外と銀行などの金融機関は融通が利くものです。
しかし、金融機関は融通が利くことをおおっぴらにしたがらないため、その辺をみんなあまり知らないのです。
ちゃんとした理由があって、個別に頼み込んだら、ちゃんと待ってくれますよ。
なので、困っている人はまずは窓口にいって相談してきてください。
ちなみに、一番まずいのが、何の説明もなく滞納することです。
滞納をしたら金融機関の心証が悪くなり、対応も変わってくるかもしれません。
なので、滞納する前に自分から支払えなくなったという説明をしに行ってくださいね。
そうそう、そもそもなんでローンの残債が、売値より大きいのでしょうか。
それは、もともと購入した価格が、本来の価格より高いからなんですよね。
投資物件だと土地値などを気にするのですが、自宅などはあまり気にかけないのではないでしょうか。
投資物件を見ていると、本当に良いもの（出現率0.3%）だと、ほぼ買値＝売値になるのですが
自宅などの居住用物件だと、買値＞＞＞売値になるのがほとんどです。
不思議なんですが、同じエリアで投資物件と居住用物件を両方見ていると、同じくらいの築年数の
アパートと戸建だと、なぜか戸建のほうが高いんですよね。
同じ築30年の木造アパートと築30年の木造戸建、どちらも同じくらいの敷地面積です。
どちらも建物自体の価値はほぼゼロになっているため、土地の価値しか残っていないのですが
アパートのほうが、戸建より安いんですよ。（特に良い物件同士の比較でなくても）
やはりアパートは投資家目線で数字を重視するからなのか、価格にシビアなのかもしれません。
逆に戸建はそのエリアにどうしても住みたい人が買うので、
割高でも、土地値以上の価値を（買う人は）見出すので高いのでしょうかね。
なぁんて思います。
不動産投資は莫大な借金を背負うからリスクが高いなんていう人がいますが
そんなことはありません。
1億円借金して1億円の物件を買ったとしても
何かあったら、買った時の値段（1億円）で売れるのであれば、実質のリスクはゼロです。
そういう物件だけを買えばいいんですよ。
（まぁ実際には、諸費用などがかかるので多少の赤字にはなりますけどね。でも多少です。）
テレビに出てきた方も、投資家目線で、めちゃめちゃしっかりと自宅の真の価値を吟味していれば
言い換えると、買った時の値段に近い金額で売れる物件を買っていれば、
任意売却をしてもローンが残るなんてことにはならなかったのかもしれません。
と、言いつつも自己使用の居住用物件は、ほとんどのもので割高なのでテレビに出ていた人と同様の状態になるのも無理はないです。
投資家目線で買った時の値段と同じ金額で売れる自宅を手に入れるためには、たぶん、いくつかの方法しかないと思います。
いずれも、我慢が必要になる方法なので、まぁ、こらえ性のない人には無理かもしれませんね。
逆に、私のところに来ていた方で、ちゃんとその辺を踏まえて、実践している人もいるので、絶対にできないわけではありません。
でわでわ。