施工不良問題で渦中のレオパレス物件に対し金融庁は一斉調査に乗り出しました。
レオパレスは、このまま破たんしてしまうのでしょうか。
詳しくは本日の内容をお読みください。
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■本日の内容■
姫ちゃん、金融庁一斉調査はレオパレス破たんへのカウントダウン?
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こんにちは、姫ちゃんです。
ガイアの夜明けで何度もすっぱ抜かれているレオパレスですが、
今度は金融庁の一斉調査が行われるとのことです。
調査の目的は、レオパレスに融資している金融機関への返済が滞らないかを明らかにすることのようです。
具体的は、レオパレスを建築する際に融資している金融機関に対し、どれくらいの規模の残高があるか
そのうち、返済が滞りそうな額の推計値などを詳しく調査するものだと思われます。
レオパレスの経緯については以下の記事を参照してください
■レオパレス、施工不良でぎりぎり成り立つずさん経営。大家さんはどうすれば救われるのか?
https://www.mag2.com/p/money/637430
■突撃取材「家主の私がレオパレスを訴えた理由」集団訴訟はなぜ起きたか?
https://www.mag2.com/p/money/27826
レオパレスでは現時点で約1万4000人ほどの入居者に引っ越しを要請しており、空室率が上昇することが予想されます。
さらに今後、不備が発見された建物の募集は行わず、回収終了まで空室のままとなる予定だそうです。
しかし、たとえ空室でもオーナーに対しては既定のサブリース料金を支払わなくてはなりません。
その支払うサブリース料は、年間で約2780億円、月々232億円となります。
(2018年6月レオパレス21有価証券報告書の賃貸事業の売上原価明細より)
もともと賃貸事業の売上は約4294億円(2018年6月)ですが、この大半が空室になるとすると
あきらかにサブリース支払の原資不足となります。
そして、レオパレス21社には現預金が約786億円(2018年6月)しかなく、
真っ正直にサブリースを支払い続けると3か月ちょっとで、手持ちの現預金が底をつく計算になります。
つまり、どうしょうもない崖っぷちということですね。
実際には、手持ちの現金だけでやりくりするわけではないので極論だとは思いますが、事態はかなり深刻だと思われます。
すでにレオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートの融資をしておらず、売却しようにも売却できない状況になりつつあります。
そんななか、サブリースを頼みにしていたオーナーの苦悩は日に日に増していくばかりだと思います。
■入居者への影響と対策
それから、入居者についてもこの引越費用のバカ高い時期に、退去を求められるというかなり大変な状況に直面しています。
もちろん施工不良の建物は火災などで命にかかわる問題がありますので、できるだけ早く転居することが望ましいのです。
しかし、不当な金額や条件での立ち退きが求められる場合には応じる必要はないと弁護士団体が言っています。
法律はよくわからないけど、急な退去を求められて困っているという入居者については
弁護士団体が、明日(2月17日)に無料で電話相談をしているので、こういった無料相談を受けるのが良いと思います。
電話番号は
06-6361-0546
だそうです。
■レオパレス問題はサブリース終焉の序章なのだろうか
このメルマガの読者であれば「サブリース」は基本的に「イケてない」手法だとの共通認識をお持ちかと思います。
せっかく新築プレミアムの最も家賃が高い時期をサブリースで搾取され、家賃が下がるころには、家賃改定を申し込まれるというのが基本的なサブリース契約の動きです。
入居者がいないのにずっと家賃がもらえるとか、普通に考えて絶対にムリなだとわかるはずなのに
テレビで宣伝しているからなど、企業の財務基盤とは全く無関係な理由で、信用してしまうからこんなことになるのです。
サブリース自体はうまく使うことができれば、投資の幅が広がるものでもあります。
しかし、サブリースを活用するというのは、投資家でもどちらかというとかなりベテランでないとできないと私は考えます。
おもには融資と絡めて短期のサブリースをうまく利用する以外に、投資家がメリットを享受できる活用法はないのですが、素人にはなかなか難しい手法だと思います。
今回は「建築基準法違反」という、とてもわかりやすい「違反」が問題とされていますが
本来の問題は、そもそも「高額な借金をさせ建築しサブリースで保証する」というこのビジネスモデルそのものなのです。
もうからない物件に対するサブリースを30年間ずっと保証できる企業がどこにあるのか、そのビジネスモデル、本当に30年間継続できるビジネスモデルなのか。
そういう、初歩的で基本的なことを、一人一人が自分の頭で考えて投資をするべき時代なのです。
かぼちゃの馬車でも同じですが、投資家一人一人が理論武装しもっと賢くなれば、そもそも破たんが予測されるようなビジネスモデルは広がらなかったはずなのです。
そういう意味で今回の騒動で学んだ人たちによって、不動産投資はより健全化されるかもしれません。
後世、かぼちゃの馬車やTATERU、そしてレオパレスは日本におけるサブリース終焉の序章と認識されるようになるかもしれませんね。
でわでわ。