不動産が高いのでオリンピック前は買うのを控えたほうがよいでしょうか？
というご質問への私の答えです。
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詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、年齢別の不動産投資の動き方
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こんにちは、姫ちゃんです。
「オリンピック前は不動産が高いので買うのは待った方がいいのか」
不動産投資をやる人ならだれでも考える問題提起です。
この問題の答えは、人によって変わって来るというのが答えだと私は考えます。
というのも不動産投資はマクロおよびミクロの様々な要因により、行うべきアクションが異なるからです。
不動産投資に影響するマクロな要因とは主に経済環境を意味します。
具体的には
・融資の出やすさ
・金利の高さ低さ
・物件の市場価格
・対象エリアの人口動態
などを言います。
それに対しミクロな要因とは、主に本人の経済環境・性質を意味します。
具体的には
・給与の額
・預貯金など金融資産の額
・所有する物件
・本人の不動産投資の知識
・金融機関との信頼関係
・家族の賛成、反対
・本人の年齢
などを言います。
こうして列挙するとわかるのが、マクロ要因よりもミクロ要因の方が数が多いということです。
そうです。不動産投資は本人の経済環境・性質の方がマクロの要因よりも大切なのです。
そしてその中で、努力でどうにもならないものが1つあります。
それは、本人の年齢です。
給与の額は転職したり、資格をとれば上がるかもしれませんし、貯金も頑張ればできると思います。
家族の反対や金融機関との信頼関係は時間をかけ改善することはできるでしょう。
しかし、年齢は違います。
なぜ年齢が大切なのか、それは融資期間が年齢により変わるからです。
キャッシュフローを出すためには長い融資期間の方が有利というのは、投資家であれば耳にしたことはあるでしょう。
その融資期間は、金融機関にもよりますが、おおよそ「70歳―年齢」で決まります。
つまり、35歳の人であれば、「70-35=35」となり、最長の35年の融資を引くことができますが
45歳だと、「70-45=25」となり、25年しか融資期間をとれないのです。
これが人により「オリンピック前は不動産が高いので買うのは待った方がいいのか」の答えが異なる理由です。
ですので私は相手によって、異なる内容でお答えさせていただいています。
例えば、下記のような感じです。
■２０代への回答
「数年は不動産の勉強と貯金を行い、オリンピック後に購入した方が良い」
■３０代への回答
「貯金があるなら今すぐ始めてもよいが、ないなら貯金しつつオリンピック後でもよい」
■４０代への回答
「今すぐ節約して貯金・勉強をして、小さめのものでもよいから始めたほうが良い」
■５０代への回答
「ある程度現金を用意して購入するか、今後の生活を加味して検討してほしい」
■６０代への回答
「今後の相続対策、相続人との関係を加味して検討してほしい」
■７０代への回答
「相続対策として行うべき、融資と現金の比率は相続を考慮の上検討してほしい」
不動産投資で大きく勝つためには最低でも２０年の保有期間が必要です。
たまにキャピタルゲインを狙って５年くらいで売却すればいいのでは？という人がいますが
それは再現性が低い方法なので、私は推奨していません。
誰でもできる方法で、大きく勝つためには２０年できれば３０年の保有期間が必要なのです。
人生は有限ですので、人によりいますぐやるべきアクションが異なります。
そしてマクロの要因など、関係なくいつでも良い物件というのは0.3%くらいの確率で出現しています。
ですので、マクロ要因に踊らされることなく、自分自身のライフプランに適したタイミングで始める、もしくはやめるというのを選択してください。
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